銀行の住宅ローンは昔ほど難しくないのが現在の傾向です。
所得証明が上がらない人さえローンがつく時代でもあります。
しかしローンがつくかどうかは別にして、ローンが払っていけるかどうかが重要です。
ローンでの目安となる頭金
住宅購入の頭金の額は銀行が決めているのは価格の30％と考えておくと良いでしょう。
しかし最近では知り合いの不動産業者は全額ローンでもつくと言っています。
この頭金30％とは借り手が破たんしないことを前提に考えた金額と思います。
銀行がお金を出し保証会社が保証をします。
銀行は保証会社が保証をつけてくれるとどのような案件でもローンはつけてくれます。
でも支払いは無理がないような金額で抑えることが良いでしょう。
ローンの目安となる収入は？
銀行ローンの額は個人の収入で決まってきます。
金融機関は、総所得の30％が年間の支払能力と考えていますからです。
仮に年収300万円の人が3000万円の住宅を購入したら、年間に払える額が90万円となってきます。
つまり月払いで7.5万円（均等払い）となってきます。
元金だけの支払いは30年で2700万円となってきます。
当然ここで不足金が300万円と金利が発生してきます。
この300万円は不動産業者と金融機関との話し合いになってきます。
もちろんすべてのローン申し込みの書類を出すと結果は駄目となります。
買い手が買う意思があると業者は裏の手を使って金融機関からＯＫの返事を貰うことになってきます。
ローンがつく勤続年数
銀行の住宅ローンの申し込みは会社での勤続年数は基本が3年以上です。
もちろん正社員か契約社員でも多少違ってくると考えます。
また勤め先が株式一部上場のときは少し審査が甘くなってきて、極端なケースでは1年でつくこともあります。
年数が不足している人については金融機関に相談すると何らかの良い返事がもらえることもあります。
金融機関ではあくまでも建前が優先しています。
しかし昨今では建前だけではうまく行かないことも多くあり柔軟に対応してくれます。
家を買おうと考えている人は一度相談に行くことをお勧めします。
契約社員でもローンはつくか？
住宅ローンは基本的に決まった収入があれば何とかなると考えています。
金融機関にはお金がダブついています。
このためにローンを多く貸したいため最近では全額ローンといったこともやっています。
金融機関では安定した返済が出来る人を対象にローンを貸し出しています。
契約社員でも安定した収入がある人には惜しげもなくローンをつけています。
銀行は今後も収入が安定している人には拒絶反応は起こしません。
一度相談に行くと良いでしょう。
アルバイトや派遣社員でも3年の所得証明があればローンはつくこともあります。
ローンがつくか微妙な人は相談を
住宅ローンで問題があると思う人は一度相談に行くことも良いでしょう。
たとえば勤続年数が足りない人、頭金がない人、派遣社員の人、などさまざまな人がいますが諦めないで相談すれば何とかなるケースが多いです。
今はお金がダブついていて銀行でもお金を貸し出したいところが多くあります。
必ず良い方に相談に乗ってくれます。
銀行の種類でローン額が違うか？
住宅ローンは各金融機関でも違っています。
金利が安いところは都市銀行で、少し高いところは地方銀行と信用金庫と思います。
ところによっては農協もローンをやっているところもあります。
しかし都市銀行は審査が少し厳しいと思えるところがあります。
地方銀行と信用金庫では審査が甘くほとんどの人でもローンをつけてもらえることが多いです。
不動産住宅ローンは金融機関が担保を取るためにそれほど難しくないと考えると良いでしょう。
ローンでの固定金利と変動金利の違い
銀行の金利の形態は固定金利と変動金利がありますが、どちらを選択するかは本人次第と考えます。
しかし審査の甘い金融機関（地銀や信金など）は固定金利を避けているように感じています。
固定金利は大幅な金利上昇があると困窮する金融機関が出てきます。
従って変動金利を好んでつけるような口ぶりが多いです。
これでは銀行の利益も少ないですが、リスクは避けられます。
ローンをつけるときは良く考えて決めることです。
今後金利が上がらないと考えるならば変動金利が良く、上がると思えば固定金利にする方が良いでしょう。
ちなみに1980年代の金利は10％台が多く安いところでも9％でしたが、それ以後はこのような金利はありません。
変動か固定かは後で1度だけ変更はできます。
ただし手数料が数万円かかるというデメリットがありますので、やはり慎重に変動か固定かは決定するべきだと思います。
もし変動や固定に変更を銀行に行って無理と言われれば、解約をして別の銀行にローンをつけ直してもらうという方法もあります。
欠陥住宅の見極め方
購入する家が欠陥住宅ではたまりません。
知り合いに大工さんがいると家を見てもらうことも出来ます。
どうしても家を見てもらう人がいないときには自分で見ることになってきます。
このときにフローリングなどはビー玉などを転がして見ると床のひずみも簡単にわかります。
また押入れの屋根を取り屋根裏も見ることでわかることも出てきます。
そして床下収納庫を取りだし床下を見ることは最低限すると良いでしょう。
和室の柱が半間（はんげん）おきに入っていれば地震などに強いと言われています。
また家の傾きは和室の入り口の柱と反対側の部屋の隅の柱を透かして見ると真っ直ぐ立っているかはよくわかります。
このようにいろいろ見て回ってからの契約がベストと考えます。
参照
旧居を高く売る秘訣
不動産を売却するときに注意することは自分の家の悪いところはなるべく隠すことで良いでしょう。
綺麗にすることは当然ですが、壁に穴が開いたところなどはカレンダーなどで隠すことで解消されます。
中古住宅は瑕疵が少なく見たままを買ってもらうことになってきます。
中古住宅はあくまでも現状有姿となっていますので、売れてから家がどうのとは言ってきません。
契約書に現状有姿の規定が入っていると後から気がついたことは買い主負担で直すことになっています。
このように自分の家をいかに高く売るかは持ち主の腕にかかっています。
参照
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